萍乡小产权房“身份”之累已购业主心存忐忑

2013-11-26 00:52| 发布者: 归巢资讯| 查看: 2353| 评论: 0|来自: 腾讯网

摘要: 　　经济导报记者宁佳彦　　“你现在才来买小产权房啊，那可真是太晚了！这边的房子都卖完了，现在只有往外出租，哪里还有往外卖的啊！”9日，在济南市市中区十六里河街道办事处西河村，村民王女士见经济导报记者询 ...

　　经济导报记者宁佳彦
　　“你现在才来买小产权房啊，那可真是太晚了！这边的房子都卖完了，现在只有往外出租，哪里还有往外卖的啊！”9日，在济南市市中区十六里河街道办事处西河村，村民王女士见经济导报记者询问小产权房，如此感慨说。王女士说，她是该村村民，家里盖了一栋楼，除了自住，平时只对外出租，并没有转让的打算。
　　除了像王女士这样想着出租的，还有不少人选择把房屋卖给城市居民。这些在农村集体土地上建设的房屋既未缴纳土地出让金等费用，又没有土地使用证和预售许可证，因此城市居民获得的产权证并非由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。一旦土地被国家征用，小产权房将会衍生出复杂的社会问题。
　　价格：相差不少
　　一个嘈杂的市场，崎岖不平的土路——西河村是典型的城中村，只要沿着该村主干道北行，就能看到只有五六层高、楼宇间距不过两三米的成片的小产权房，这些房子与附近十多层的商品房形成了鲜明对比。居住在此片的小产权房房主郝玉香告诉导报记者，她从外地来到济南，2009年在此买下一套房子，当时的单价是3100元/㎡，考虑到这样的价格比当时的商品房便宜一半，她花了35万元买下一套自住。如果现在出手，价格约在4800元/㎡，而附近在售的商品房价格已经飞涨到1万元/㎡，由此对比，小产权房的单价上涨幅度不大。郝玉香称她并没有打算出手，因为即便是卖个高价，也仅仅能凑够附近商品房的首付款。据悉，该村南面一片地就是招拍挂土地，系绿地集团拍下的西河片区城市综合体项目，有附近房地产中介机构预计，按照绿地拿地价格以及周围商品房的目前价格测算，该项目开盘后，价格不会低于1.2万/㎡。导报记者目测，郝玉香所在的小产权房位置与绿地西河片区项目，直线距离不会超过0.5公里。
　　“就当前来讲，关于小产权房有两个问题没有解决：一个是新建小产权房之后业主之间私下签订合同进行民间交易，跨过交易中心，不进行备案，另一个问题就是存量的小产权房如何处理。”同策咨询研究部总监张宏伟对导报记者表示。
　　居民：“烦透了”
　　“我们买小产权房的业主都要烦透了。当时想到是单位团购，我们就买了。10年前买房时没有人跟我们提过这是小产权房，谁知道会是现在这个样子呢？”张为民提起来不无抱怨，他在2003年所购买的位于经十东路的林景山庄就是小产权房。
　　对于自己所居住的小产权房，他深感担忧：
　　首先是升值空间有限。考虑到通胀因素，这里的房子转手价格并没有像其他商品房那样有明显增长。2003年，无产权证的售价是2100元/m2，有产权证的售价仅为2600元/m2，而同期距离市内较近，在经十路和浆水泉路交会处的名士豪庭售价也不过是3000元/m2。现在林景山庄的现房售价是5200元/m2，附近的名士豪庭有人以1.25万元/m2的价格售卖，在建的SOHO卓越标价为6700元/m2。
　　齐鲁楼市逸居加盟店的置业顾问李恩水告诉导报记者，城东的小产权房价格最近涨了不少，今年从4000元/㎡涨到了6000元/㎡，“要是能贷款，还是买个商品房更划算。如果是投资，小产权房现在买的话，也还能有一段升值空间。”他说。
　　其次，转让受限。因为当初购房合同里约定的产权证迟迟没有发下来，为了孙子的落户就学，张为民和老伴儿选择搬出了城里，把旧房留给了儿子一家。
　　“我们是想过要卖，但是后来想卖都不好卖了。而且卖了之后，我们又要搬到哪里住呢？”张为民叹了口气。
　　这样的情况非常普遍，导报记者走访发现，居住在此处的老人大多是因给子女腾房子搬过来的。除了老人，居住在此的大多是租房的高新区上班族。导报记者采访获悉，只要每月千元就可以租到150㎡的房子。即使这样，房屋的居住路坎不过是30%-40%，更多的房屋处于闲置状态。
　　再次，小产权房的基础设施不完善和无人监管也让居民头痛。“我们别说是市民待遇了，连村民待遇都没有。”居住在林景山庄的李云提起来就一肚子气。她是2009年入住的，当时的院子里还堆放着未清理的建筑垃圾。供暖未入户、经常性停电、小区里的路灯形同虚设……她一股脑列出了种种不如意。
　　“最可气的是，因为没有产权证，我们不受法律保护。林景物业是林家庄的村民成立的，物业管理费按照0.75元/㎡的标准收取，可是从来都没有打扫过。只要反映问题，过几天就停水停电。我们不能依法成立业主委员会，只能挨‘欺负’。”李云说起来愤愤不平，后来还是她联合邻居自己动手清扫院子。
　　每天晚上，听到运输建筑材料的卡车轰隆隆地开过，林景山庄的业主们都在辗转反侧：新楼依然在建，自己的房产证什么时间才能到手呢？
　　焦点：谁来负责
　　林景山庄销售人员郭瑗嘉介绍说，“我们有相应的规划，但是必须要等全部的楼房都建完才能一起下发产权证。”她同时表示，如果想要产权证可以先交70%的房费，待产权证下来再交其余的30%房款，而且这里的房子将来不会被要求拆迁。
　　这一说法让导报记者心生疑问：毕竟土地的性质是集体所有，这样的房子还能流通吗？广州保利地产的一名工作人员告诉导报记者，“我们公司现在开发的回迁房就是小产权房，但是我们不会把他们加入市场流通渠道，因为不允许这么做。”
　　对此，山东省国土资源厅办公房副主任滕红光说，“我们只负责土地流转的过程，就是集体所有制转为国有。如果国家征地，我们会划出相应范围，并要求他们进行改造，但是我们并不管土地的具体用处，而且对地面上的建筑物也并没有管辖权。涉及到具体的小产权房问题，还是由住建部门负责。”
　　导报记者从山东省住房和城乡建设厅了解到，根据《城市房地产管理法》土地使用权出让的第九条规定，城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。也就是说，小产权房的开发商是无法为购房者提供未来保证的。而且，2010年国家已经开始着手清理小产权房。
　　不过小产权房的建设并没有停止。林景山庄的居民们曾经听说，开发商后来出了7000万元钱补交土地出让金，但是当时只有4栋楼，现在后面已有5排整齐的楼房拔地而起，另有几排别墅隐身其后，紧邻后山还有一片建筑工地正在紧张施工。这7000万元是补交了多大面积的出让金？答案淹没在卡车从小区穿梭时卷起的尘土之中。
　　“我们现在非常关注十八届三中全会能不能对小产权房进行明确的划分和定位。这个问题不仅仅是在济南存在，全国都有，已经到了一个不得不解决的时候了。‘383’方案给我们带来了希望，可是又不十分明朗，我们住户提心吊胆。”张为民说。
　　张宏伟认为，政府试点处理小产权房，需要把握好一个原则，那就是既要能够带来一定的财政收入，又可以借小产权房做一些民生工程。
　　他认为，如果地方政府购买大量小产权房抵保障房任务，从完成2013年800万套保障房任务来说，可以节省保障性住房的开发时间周期。作为政治任务和保障民生住房的一种手段，短期内会为保障性住房带来更多的市场供应量。而购房者通过支付“转化费用”将小产权房“转正”这种方法证明，如果交钱就可以将小产权房合法化，也就意味着这些“转化费用”就是违法成本，如果违法成本不是很高，那么，可能会导致在执行层面更多的集体土地上建设小产权房。
　　无论是哪种方式，业主们都有些抵触情绪。郝玉香十分担心其房屋某一天会被拆迁，期盼小产权房能够早日顺利“转正”，但她同时也有顾虑：“转正”的政策一旦放开，类似于西河村这样的城中村集体土地上会否出现突击加盖、补盖房屋？是否会有市区居民用购买商品房的钱炒小产权房？如此一来，会否推高房地产市场？诸多疑问和谜团，尚需有相对应的“顶层设计”。（应受访者要求，文中所涉小产权房业主除“郝玉香”外，均系化名）