| 一手房领跌、二手房跟进，仿佛又是一个轮回。记者昨天在对沪上多个热门成交二手房板块的采访调查中了解到，虽然9月份二手房房东面对降价压力表现消极，但经历了10月初一手房个别楼盘大幅促销冲击后，申城外围区域“一二手房价格倒挂”现象增多，二手房不降价基本上无人问津。进入11月，二手房东报价信心明显松动，出售意愿增强，近期纷纷下调报价幅度。 嘉定新城议价最高5% 在最近的一到两周内，浦东康桥、嘉定新城等板块内二手房挂牌量均有所上升，可选择的楼层范围较之前也有所扩大，更多业主的挂牌价格也比先前更显“随行就市”，议价空间不断放大，局部已经开始突破一成，但是买家回应仍不积极。 目前，康桥片区挂牌房源较为集中的楼盘有 “城中花园”、“中邦城市花园”，单价分别为1.75万元/平方米、1.9万元/平方米。二手房东出售意愿增强，挂牌价格较9月份下调明显，如“中邦城市花园”有套房源，9月份挂牌价167万元，目前已经下调至150万元，降幅高达一成。 同板块的一手房 “中海御景熙岸”10月份由2.2万元/平方米下调至1.6万元/平方米，如此大幅度的降价对周边二手房价格产生了较大影响，吸引了较多原来二手房的客户关注，也坚定了买家对房价下调的预期，不少看房客户抱着 “价格越低越好”、“再等等看”的心态，观望氛围极为浓厚。 而在降价风潮上演最为猛烈的嘉定新城，板块内在售的二手房源中，目前次新房议价空间已经由9月份的2%普遍上升为5%，但是买家对此反应平淡，认为二手房价应该还可以下调。对比同板块的一手房来看，如“龙湖郦城”、“秋霞坊”降价后两房总价约120万元，而次新房“南苑”的总价也差不多这个价格，但是二手房价格加上税费仍高于一手房。 卖方心理价位起主导 根据汉宇地产市场研究部统计，10月份全市二手买卖成交量同比下降24%、成交套数跌破一万套大关、租赁成交量也下降近两成；同时二手房指数在10月也出现一年来的首次下跌。 分析人士指出，在各类限购限贷的政策下，二手房市场流失更多的非首套房的刚需购房群体，同时出于对房产税的预期不少原本持有多套房源的业主也有抛售打算，因此二手房的成交形势相对更为严峻。尤其是在那些新房出现普遍出现降价的区域，为了避免出现“一二手房价倒挂”的现象及二手房的有效成交，二手房卖家必然面临下调价格的压力。 对于购房者而言，二手房的交易要比新房多承担如营业税、个税、中介费、评估费等，因而二手房的降价不同于新房单纯的总价打折或减单价，除了将周边新房价格作为标杆外，卖方的心理价位更起到主导作用。 二手房价格拐点渐近 上海中原地产研究咨询部研究总监宋会雍表示，虽然卖家“忍痛割肉”，但并不是所有买家都买账，而且在市场降价信号越来越明确的情况下，不少买家认为价格仍有下调空间，这种预期也会增大后市价格下行的压力。 汉宇地产市场研究部则认为，基于目前楼市低迷的大环境，急于促成交易的卖方势必会放低价位预期，如将到手价变为成交价，替买家承担各项费用从而达到变相降价的目的。二手房的价格制定不同于新房的统一性和规模性，而个别依靠降价取得交易成功的案例则或将影响该区域其他房源的定价，逐渐形成规模性降价。 “这种降价的势头已经由个案带动形成一定氛围，进一步松动议价仍存在很大空间，二手房价的拐点渐近。 ”宋会雍认为，二手房市场仍具有房源丰富、总价偏低的优势。加上业主资金压力弱于开发企业，最终成交的价格让步幅度，仍会低于一手楼盘。 |
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