| 二手房流行”连环交易” 3类人撑起置换购房需求二手房流行”连环交易” 3类人撑起置换购房需求先卖后买”的置换型购房交易已成为近期主流置业方式之一。根据中原地产市场部相关人士透露，5月份至今，在旗下各门店接触到的客户中，同时委托门店买房和卖房的连环交易客户占据了较大比例。仅从上海中原彭浦板块区域门店来看，“连环单”就占了近期门店受理客户的30%-40%。从人群构成来看，近期置换交易主要由改善购房需求、学区房购房需求以及养老购房需求三类组成。由于置业目标不同，这三类人群在物业选择以及交易流程也各有特点。 类型1 改善置业舍地段换空间 新上海人刘先生原有虹口区域一套不到60平方米的2房老公房。因打算把父母从老家接来同住，他把这套房源卖掉后开始寻找面积较大的二手房。但在虹口区兜兜转转几星期后，他发现，凭自己当前的经济实力如果在虹口区置业，最多只能买到85平方米以下的2房2厅，如果几年后生了宝宝还是不够住。另外，近期门店提供的总价契合的房源不是在一楼，就是位于多层房源的顶层，没有电梯不适合老人居住。想来想去，刘先生最终“远涉”嘉定，买下一套位于2楼的120平方米左右3房2厅。 二手房首付提高至6成，这在一定程度上削弱了部分改善型置业者的购买力。因此，一些预算紧张的购房者改变了原本预期的改善居住区域，越来越多来自市中心的改善型购房者向外环线以外，甚至郊环线以外转移。 根据21世纪不动产上海锐丰宝翔路店经理陈彬介绍，在嘉定南翔板块，5月以来至今门店接待的二手房买家中，有2-3成是来自普陀、杨浦、长宁等区域的改善型购房者。这类购房者大多已经卖掉或正在出售原有物业。以分行近期接待的一位购房者为例，该购房者原本居住在普陀区梅川板块一套总价300万元的3房内。近期，他看中了金地格林世界1套总价400万元的别墅后，迅速将手中房源售出，并采取首付300万元加贷款100万元的方式买进了意向别墅房源。而在宝山淞宝板块，部分业主售出原有物业后，也会选择去其它区域购买降价新盘。 在这种情况下，改善型置业成交的区域分布呈现出不均衡状态：在整体交易趋于活跃的同时，部分区域的改善置业成交反而减少。 在成交物业热点方面，近期的改善购房者普遍青睐大户型，包括联排别墅、大平层房源等。置业区域外移后，不少改善置业者都能全额付款买房，如在汉宇地产近期成交的大户型中，部分楼盘全额付款的比例已经达到30%左右。 类型2 迫于“限购令”换购学区房 陈小姐自2010年开始就把购买学区房的计划提上日程，但苦于一直没有找到满意的房源。就在她不断找房的过程当中，新政条款一轮接一轮出台。信贷收紧、限购令升级等让陈小姐措手不及。她本打算让孩子未来入读徐汇区一所非常热门的小学，而该小学对学生挂户期限要求至少3年。考虑到这一点，陈小姐只能忍痛卖掉手头一套小户型，置换了一套学区房。 “限购令”已经成为阻碍学区房交易的最大因素之一。从信义房屋、利尊地产、21世纪不动产等机构的统计数据来看，因为限购令被迫放弃或者延迟购买学区房的现象近几个月来屡见不鲜。而对于购学区房意愿较为强烈的市民而言，通过出售一套物业来换取新的购房资格似乎是唯一的选择。相关数据显示，在前期积累的意向学区房购房者中，三分之一的人选择了换购学区房。 除住宅限购外，学区房价格的逆市走高以及信贷政策进一步收紧，也是购房者采取换购的主要原因。根据利尊地产市场部相关人士介绍，目前，杨浦区板块学区房每个月的挂牌量都维持在2-3套，相对较为稀缺，促使部分不急于出售物业的房东提价。目前，板块内学区房挂牌价格比4月初上涨了5%左右。目前杨浦区控江二村、双阳一村等老公房学区房均价25000-26000元/平方米，新公寓香阁丽苑、海上硕和城等房龄较新的房源均价30000元/平方米左右。 类型3 部分养老购房“一套拆2套” 李阿姨夫妇原本住在闸北区一套多层建筑的7楼，因为年纪大了，上、下楼多有不便。另一方面，近两年，眼看着儿子年龄越来越大，他们萌生了给儿子买婚房的想法。但房价越涨越高，优质的房子越看越少，因此置业计划一直未能实施。今年，儿子定婚了，买房大计迫在眉睫。但按照儿子的购房目标和当前的市场行情，算来算去还差近20万元的首付款。老两口商量过后，决定把闸北区这套7楼的2房2厅卖掉，用其中一部分钱在外环外区域买一套楼层低、环境好的房子养老，其余的钱则贴补儿子买婚房。 首套购房成本的增加，间接导致了“以一换二”的养老购房方式增多。不少中老年购房者出售了市区的物业后，都倾向于在外围区域购买次新房居住，把剩余的房款用来支付子女置业的首付，在改善自身养老居住环境的同时，支援了下一代的购房行动。 汉宇地产相关人士表示，从养老购房区域分布来看，空气环境较好的奉贤、崇明等区域已经成为养老置业的首选。除了房型通透、日照需求较高外，配备花园或者空中花园、无障碍通道及电梯、社区内有流动的水源、著名医疗机构环伺左右也都是养老型购房者重点考虑的几大因素。21世纪不动产上海锐丰川沙店分行经理祝和飞透露，近期该分行也接待了不少从市中心转移到川沙的养老型购房者。 此外，单纯因为原本的居住楼层过高或者环境不好而选择置换养老房的交易也不在少数。根据合富置业相关人士透露，位于1-3楼的小户型房源是近期养老型购房者最为关注的目标。如近期合富旗下部分分行就接到一些养老购房者的委托，需要出售5楼、6楼的物业，置换同区域内3楼以下的房源。还有一些购房者是把物业置换到子女居住小区附近，方便互相照顾。由于养老型购房者贷款难以申请，因此几乎所有交易都采取一次性付款方式。 |
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