70年后房了上交国家吗？温州为何不听《物权法》的？

锐见：房子到期，温州为何不听《物权法》的？

　　一些房产因为当初20年的土地使用权到期，温州当地要求补缴房价1/3的钱款才能续期。此事引起各方关注。

　　事实上，近年类似的“撞限”的房产还有不少，比如，青岛的黄岛区，新疆的克拉玛依。其中有的没有补缴土地出让金，而只是在房产过户时，要求确认“知情同意书”。即便有的要求补缴的，也没有像温州那样高达现行房价的1/3的。

　　现在的问题不是土地到期之后交多交少，也不是批地时的价来交费，还是按照现在的房产市场价格来交，而2007年的《物权法》规定了“住宅自动续期”，我们要不要在这个民权的进步点上往后退。

　　要知道《物权法》所规定的“自动续期”，距离中国有恒产有恒心，仅仅是一步之遥。

　　1982年《宪法》通过修改宪法的形式，将城市土地全盘归国家所有。其实，名义上土地归国家所有，但不影响房产（包括土地使用权）的继承、买卖，不用再续费的“永业权”，与土地归国家所有不矛盾。

　　1990年代“收地拆房”的规定，是学香港走弯路

　　回顾一下，中国土地制度怎么会发展到如今的局面的？

　　1949年之后，我们一直在追求“一大二公”，对于私有化，特别是土地私有化一直非常“警惕”。1978年的十一届三中全会决定改革开放之后，1979年出台了《中外合资经营企业法》，其中使用了“场地使用权”的说法，明显是临时租地的意思，没有土地使用权的含义。

　　之后随着改革的发展，土地日益成为重要的生产要素，于是1990年国务院的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了土地使用权有偿出让制度，其中规定居住用地的使用权最高年限为70年。

　　这就是所谓“70年”的最早出处。土地使用权期满以后怎么办？该条例第40条规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。

　　“期满无偿充公”的土地租赁套路，是跟谁学的？是跟香港学的！

　　大家发现1990年前后，大陆有很多《论社会主义城市地产市场——兼及香港土地制度回溯》之类的论文。因为当时中国城市发展欠债太久，政府急于土地快速变现，于是学习了香港批租的经验，且这个又不会触动“土地公有”的红线。

　　但是，香港的土地批租，不太适合内地实情。大家知道香港是个自由港，税率很低，地域狭小，香港当局就看中了土地经营，除了早期的土地（因为是香港岛和九龙当初是“永久割让”的）租期长达999年之后，一直租期规定为99年！

　　而1990年代，一些地方政府因为急于变现，更是将土地批租推向了“极致”，于是有了如今出了问题的“20年使用权房”。

　　《物权法》明示的“自动续期”不容动摇

　　到2000年之后，随着房价的飙升以及1990年代一些房子陆续到期，法学界们开始关注到期之后的问题。

　　一些人站在“一大二公”的角度，主张土地应该是无偿收回，地上建筑应该收归国有，重新出让。但有的学者主张更缓和的“法定续约权”。

　　据全国人大法工委民法房编著的《物权法立法背景与观点全集》，在《物权法》立法时，关于土地续期就有很大争议。2005年的“物权法”草案规定是：建设用地（不区分是否住宅用地）期满一年之前，由使用人申请续期，除因公共利益需要收回的之外，出让人应当同意，并且要“按约定”支付土地出让金；没有约定的，由国家规定。

　　但是，当时很多立法者表示了反对，于是有了如今《物权法》“住宅土地自动续期”的规定。用参与过《物权法》立法的法学家孙宪忠的话来说：当时因为争议太大，所以做了模糊处理。

　　现在回头看《物权法》，在当时“重新缴费”的草案背景之上，能够突破压力，明确“自动续期”是一件了不起的改革。

　　万幸的是，《物权法》当年跨出了这一步，既然跨出了这一步，就不应该缩回去。“住宅自动续期”，就是“自动续期”，不附条件，甚至不用登记变更，由法律直接推定已然自动续期。即，形成名义上土地归国家所有，但不影响房产（包括土地使用权）的继承、买卖的“永业权”，从而实现“有恒产者有恒心”，只是不必去“捅破那层窗户纸”。

　　2007年《土地法》的“续期”条款没有修订，不适用“新法优于旧法”

　　还有认为，认为房产到期之后续约有法可依，其依据是2007年在《物权法》出台之后不久修订的《城市土地管理法》。其中第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”

　　有人认为：按“新法优于旧法”，应该适用《土地管理法》“提前申请，重新缴出让金”，而不是适用《物权法》的“自动续期”。

　　这个理解是有问题的！因为2007年的《土地管理法》根本就没有对这一条做出修订，该法条全盘延续的是1994年版的《土地管理法》！这是一个非常见的立法失误——立法中有很多这样的例子，在通过修订草案时，只修改了立法者认为需要修改的地方，而忽略了法律中和新订的法律有矛盾的地方。

　　30多年的改革开放史，也是一部土地使用权由僵化转向自由流转、充分保障的历史。从最早“建筑无偿归国家所有”，到“提前申请，另交出让金”，再到《物权法》“住宅自动续期”；土地使用权从一种不稳定的债权，逐渐固定为长久性、可预期的物权，中国人距离“恒产恒心”只有一步之遥，不容走回头路。

　　（沈彬）