归巢网

 找回密码
 新用户注册

登录或注册

QQ登录

只需一步,快速开始

我的足迹 相关政策 均价计算 高级搜索 楼盘大数据 萍乡社区分布
查看: 2102|回复: 0

364万亿元的泡沫:中国正在与史无前例的房地产繁荣作斗争?

[复制链接]

优秀信息

0

主题

1万

回帖

31

金钱

管理员

发表于 2020-7-24 00:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
即使是冠状病毒也没能阻止全球最大的资产泡沫继续扩大。
在经历了2月份冠状病毒封锁措施引发的短暂停顿之后,曾经被认为不可持续的中国房地产市场又重新开始了继续攀升。尽管经济仍没有完全复苏,但投资者却在热火朝天的交易。
今年3月,深圳一个新的房地产开发项目,288套公寓在不到8分钟的时间内售罄。几天后,苏州一个新楼盘的400多套住房遭到了买家的抢购。据估计,上海4月份的二手房销售接近历史最高水平。上个月的一个周六,近9000人每人缴纳了100万元的首付款,以达到购买深圳某楼盘的资格。

“3月份,当市场开始反弹时,我几乎没有时间吃午饭。”链家驻上海的经纪人赵文浩说。链家是中国最大的房地产经纪公司之一。他说,许多客户担心人民币会在全球经济放缓的情况下贬值,从而促使更多资金进入视为避风港的房地产市场。
许多经济学家说,由此产生的资产泡沫现在已经超过了本世纪头十年美国楼市的泡沫。在美国房地产繁荣的顶峰时期,每年约有9000亿美元投资于住宅房地产。在此前的12个月,中国房地产投资总额约为1万亿美元。上个月,中国的房地产投资超过了有记录以来的任何一个月。
根据高盛集团的数据,2019年中国住房和开发商库存总值达到52万亿美元(364万亿人民币),是美国住宅市场规模的两倍,甚至超过了整个美国债券市场。
因疫情引发的房地产市场的停滞没有持续很长时间。6月份中国城市房价同比上涨4.9%。尽管2月份销售大幅下滑,但今年上半年的投资仍增长了1.9%。周四,统计局表示,在第二季度里,中国的整体经济增长了3.2%。
中国最大的住宅建筑商恒大地产已将今年的销售目标较1月份的预期提高了23%。

虽然从某种程度上说,房地产市场的快速复苏对中央来说是好消息,但政府也提醒人们注意长期以来令人担忧的一些行为。中央政府曾多次出台政策试图阻止房价的失控。“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话成为了政府住房政策的指导咒语。
然而,让人们认真对待这一信息并不容易。在借贷的推动下,中国的住房销售经历了10年来的快速增长,今年第一季度中国家庭杠杆率达到创纪录的57.7%。这是该比率自2010年第一季度以来的最大季度增幅,该比率衡量的是家庭抵押贷款、消费贷款和其他贷款与国内生产总值之比。
中国的核心问题是,买家已经明白政府似乎不愿意让市场下跌。如果房价真的大幅下跌,这将摧毁大多数人的主要财富来源,并可能引发动荡。
这给了有足够资金的中国人继续购房的动力,因为他们相信,不管整体经济状况如何,大城市的房地产仍将是中国最安全的投资。
“房地产劫持了中国经济,所以政府不敢推动房价暴跌,即使这是抑制泡沫的最有效方式。”陈志宇说,他在一家零售商工作,打算在深圳购买一处房产。
37岁的他说:“你得跟着钱走。”他补充说,自从疫情推动房价上涨以来,他已经提高了房地产支出预算。“只要政府开始印钞,资产价格就会上涨。在中国,只有房价会继续飙升。”

资金紧张的开发商和向他们出售土地的地方政府也推动了销售活动。两者都需要增加收入来偿还债务,并为此制定了更多的政策措施。
没有人确定政府如何在不破坏整体经济稳定的情况下解决这个问题。房地产市场一直保持的强劲态势令决策者头疼,他们不得不推迟实施更激进的经济刺激计划(尽管一些经济学家说这是必要的),部分原因是担心这写会进一步推高房价。
位于成都的西南财经大学展开的中国家庭金融调查结果也印证了这种担忧,房地产需求增加的群体大部分都是已经拥有住房的人,而没有住房的人中,房地产的需求却没有什么变化。
德州农工大学经济学教授、中国家庭金融专家甘力表示,这是投机性投资的一个信号。
他表示:“投机性需求正在上升,因为人们认为房地产是一种比股市更安全的资产。他们认为这是肯定的。因为疫情,他们实际上消费得更少,储蓄得更多。这样他们就有更多的钱来投资了。这将造成更大的住房问题。”

中国家庭金融调查的最新数据显示,2017年,中国城市约21%的住房空置,即大约6500万套,这一比例与国际标准相比非常高。在拥有两套房产的家庭中,空置率为39.4%;在拥有三套及以上房产的家庭中,空置率为48.2%。
在北京、上海、深圳和成都等大城市,租金收益率(每年出租所得占房地产价值的比例)低于2%,低于购买中国政府债券的收益率。
尽管如此,42岁的英语教师毕珊说,疫情促使她原计划在深圳投资购买第二套住房的计划提前,因为她担心通货膨胀。“你必须把钱投资到某个地方,否则只会贬值。”她说。
另一位买家陶朵说,她和丈夫在5月初签订了一份在上海购买第二套住房的合同。他购买这套住宅位于理想的学区,可以增加她3岁的儿子进入一所好小学的机会。
“我们已经密切关注了几个月。通常情况下,这些住宅一上市就被抢光了。”32岁的陶朵说。她在看了这套住宅的第二天就决定买下它。“我们很幸运能买到这个。经纪公司的老板说,在我们签合同的那天晚上,公司又得到了另一个客户的全额出价。”
令一些经济学家感到担忧的部分原因是,中国房地产上涨的速度如此之快,而且即使在经济面临压力的时候,它也有继续攀升的趋势。

就在上世纪90年代,大多数人拥有自己的住房是不合法的。1998年国务院的一项决定放弃了雇主分配住房制度,住房自有率开始上升。
据中国央行4月份公布的一项调查,截至去年年底,中国约96%的城市家庭至少拥有一套住房,远远超过美国65%的住房拥有率。
在某些方面,这种繁荣实现了北京的目标。它促进了经济增长,为数百万中国中产阶级家庭创造了财富。地方政府必须将收入所得税的很大一部分上缴中央政府,但是,地方政府还获得了向开发商出售土地的额外收入。
但房地产市场的繁荣已经从其他行业抢走了投资资金。它还让许多家庭背上了债务。国际清算银行的数据显示,在2009-2019年间全球增加的11万亿美元家庭贷款中,中国占了57%左右。美国约占19%。
中国一些城市的房价已经达到了可以与世界上一些最昂贵城市相媲美地水平。根据中国社会科学院的数据,2018年,中国平均房价水平达到人均收入的9.3倍,而旧金山为8.4倍。
据房地产服务公司第一太平戴维斯的数据,在拥有1500万人口的天津,高档地段的公寓售价约为每平6万元。尽管伦敦的可支配收入是天津的7倍,但这大致相当于一个普通购房者在伦敦一些昂贵地段所支付的价格。
微信截图_20200724000019.png
从本质上说,中国城市居民把一切都押在了自己的房子上。他们现在有近78%的财富与住宅地产捆绑在一起,而在美国这一比例是35%。
当冠状病毒开始在中国传播时,许多经济学家和房地产专家担心房地产的顶峰时刻已经到来。与一年前相比,2020年的前两个月,住房销售量下降了36%,许多资金短缺的房地产公司被推到了悬崖边上。据官方媒体报道,截至6月5日,已有200多家小开发商申请破产。
之后,规模较大的开发商和地方政府推出了激励措施,以吸引买家回来。据华泰证券称,自2月份以来,中国32个省份和地区中,至少有26个已经出台了提振房地产市场的政策,包括放宽首付要求和购房补贴。
房地产公司中原集团总经理高飞表示:“虽然地方政府承受着防止房价进一步飙升的压力,但更让他们担心的是房价大幅下跌。”他们承受不起市场下跌的后果。据上海易居房地产研究院统计,2019年,土地出让收入和开发商相关税收占地方政府收入的比重达到52.9%,创历史新高。
微信截图_20200724000027.png
然而,有迹象表明,中央政府不赞成部分放松措施。在包括济南和广州在内的至少12个城市,地方政府官方网站几天内就删除了放松购房或贷款政策的文件。山东省的一个城市在5月中旬取消了向购房者提供补贴的计划,称该计划的某些部分“违反了上级的相关要求”。
据Capital IQ的数据,中国恒大的巨额债务使其成为全球非金融上市公司中利息账单最高的公司。恒大在2月份和3月份分别为购房者提供25%和22%的折扣。另一家大型开发商碧桂园控股通过社交媒体向中国各地提供了1万多套新房,最高可享受50%的折扣。
根据中国房地产信息公司的数据,在中国最大的34家开发商中,有27家报告5月份销售额同比增长。
最近,激励措施已经被削减,尽管不是全部。5月中旬,在上海的一个开发项目中,长江资产控股向潜在买家提供华为手机,以及人民币2万元至4万元的未来物业管理费代金券。
而在其他楼盘,则不提供折扣,潜在买家必须通过抽奖才能买到更小、更便宜的住宅。5月中旬,万科股份有限公司在一位女演员主持的在线直播节目中,在4个小时内售出了价值人民币1.48亿元的公寓。

在深圳经营一家房地产咨询公司的尹海平说,由于担心赔钱,越来越多的买家现在开始观望,但是,一些理想地区的房价今年却上涨了10%。
已经在天津拥有房产的天津大学讲师徐晓华本月刚刚在深圳买了一套公寓。5月初,在一周内看了十几套公寓后,他以人民币650万元买下了这套50平的房产。
他说,他认为大多数中国人会在经济低迷时期将财富投资于房地产。“中国经济变得越差,”他说,“深圳等地的房价就会越高。”

您需要登录后才可以回帖 登录 | 新用户注册

本版积分规则

QQ|切换手机版|归巢网-萍乡二手房网。今天日行情、成交行情、推荐房源。 ( 赣ICP备19011011号-1 )

GMT+8, 2024-3-28 16:34 , Processed in 0.360351 second(s), 35 queries .

Powered by Discuz! X3.5

© 2001-2024 Discuz! Team.

快速回复 返回顶部 返回列表