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萍乡售后返租,200多业主陷“售后返租”困局[图]

2012-11-25 01:57| 发布者: 归巢发布员| 查看: 2010| 评论: 0

摘要:  萍乡市安源新区绿海星城(证未下)楼盘在销售房屋时,引进酒店经营企业与业主同时签订“售后返租” 协议,让业主们“十年收回成本,一铺养三代”。  然而,业主们的“发财梦”并不顺利。先是楼盘中途停工导致延期交房,现在业主 们 ...
 萍乡市安源新区绿海星城(证未下)楼盘在销售房屋时,引进酒店经营企业与业主同时签订“售后返租”
协议,让业主们“十年收回成本,一铺养三代”。
  然而,业主们的“发财梦”并不顺利。先是楼盘中途停工导致延期交房,现在业主
们担心留下“烂尾楼”。在开发商垫付一年租金后,业主们继续在家“坐享租金”难以
实现,以至于“用吃饭的钱还购房按揭款给银行”。
  事实上,“售后返租”早被国家明令禁止,当地房管部门曾介入,但罚款后并未能
制止违法行为。安源新区绿海星城(证未下)楼盘产权式酒店目前销售了285套房屋,另外,部分房产因吃官
司被法院冻结。
业主们担心楼盘变成烂尾楼
  产权式酒店“售后返租”给业主
  7月10日上午,在炙热的太阳底下,萍安中大道上车水马龙,而坐落在这条繁华大街
路口的绿海·星城国际楼盘/(/以下简称安源新区绿海星城(证未下)/)/显得异常安静。
  楼盘共3栋楼房,成“回”字形,分别为A、B、C座,地上16层,地下2层。其中B座
将打造成当地星级酒店,另外两栋则为商住公寓。
  让安源新区绿海星城(证未下)成为舆论关注焦点的正是B座。B座为产权式酒店,房子每套三四十平米
米,销售模式为“售后返租”,即业主购买产权式酒店后返租回去,以获得高额租金。
所谓“十年就可收回本钱,第二个十年就坐享租金,一铺养三代”。
  楼盘开发商是江西绿海旅游发展有限公司/(/以下简称绿海公司/)/,2007年前后进驻
萍乡。
  眼前,楼盘下面3层是裸露的房屋框架,将作为商铺。上面是酒店,外墙贴着红黄相
间的瓷砖,窗户上除了其中几层安装上了玻璃,更多楼层窗户都只是框架。
  路边上依然拉着巨大横幅,“四星级酒店、超市、KTV、足浴、主题餐厅……,年收
益率7.2%,3年无理由退房,获利补偿24%……”
  今年55岁的胡远雄经不住楼盘“钱景”的诱惑,在2009年10月20日与开发商绿海公
司签下了购房合同,购买了B座5单元的一套39.74平米米房屋。


  胡远雄告诉新法制报记者,“我从绿海公司购买房屋后,再把房屋租赁给萍乡英德
曼国际饭店有限公司/(/以下简称英德曼公司/)/,从2011年2月28日起经营20年,每年的租
金是1万元。”
  B座产权式酒店共有366套房屋,已销售出了285套。
  交房延期200多业主抱团维权
  “一铺养三代”的愿景是美好的,但业主们遭遇的却是“交不了房,拿不到租金”

  胡远雄拿着购房合同称,开发商本应在2010年12月30日之前交房,但楼盘至今还未
完工。
  胡远雄介绍说:“开发商以‘设计使用功能与四星级以上酒店功能存在较大差异,
同时以消防工程也需要重新设计并报主管部门审批后才能组织施工’为由推迟交房时间
,预计交房时间为2011年12月底之前。”
  半年后,楼盘依然未有复工的迹象。
  另外,“按照委托经营协议,我们可以拿到20年的租金,”胡远雄介绍,“但事实
上,租赁我们房屋的英德曼公司从未露面,租金也没人支付。”
  业主们介绍:“虽然我们找不到英德曼公司,但是买房子时都签了协议,如果英德
曼公司不付钱,我们就找开发商要。”
  在业主们与英德曼公司的委托经营协议上,绿海公司以担保人的角色成为合同的“
丙方”,“乙方/(/英德曼公司/)/如未按时支付租金,逾期超过30日,丙方必须代为支付
租金,并按逾期时间和每日1%的标准支付违约金给甲方/(/业主/)/。”
  据了解,在业主购买房屋时,开发商已经一次性提前垫付一年租金,而之后,无论
是英德曼公司还是开发商,再未支付过租金。
  业主们还发现,开发商在购房合同中填写的购房款数额低于他们实际购房的款额,
两者中的差额正好是开发商提前支付的一年租金。“开发商是在逃税,租金怎么能算在
购房款里?少写了购房款肯定可以少交税。”
  “延期交房和拖欠租金”的矛盾加在一起,于是,280多户业主开始抱团维权,其中
180多个业主还组建了维权QQ群。
  “业主代表于5月7日向萍乡市和安源区的政府、信访局、政法委、房管局等部门递
交了《关于维护‘绿海·名都购物休闲广场’业主的合法权益的请求》,要求相关部门
介入调查,以查明真相。”业主们介绍。
  业主周玲萍告诉新法制报记者,“我是贷款买的房,一个月要还1000多元月供,本
想靠着租金还能养着房子,现在自己掏吃饭的钱还房贷,给我生活造成非常大的影响。

  开发商与建筑商打官司致楼盘停工?
  7月10日,绿海公司相关负责人徐笑/(/音/)/接受新法制报记者电话采访时介绍,问题
出在他们与楼盘建筑商之间的纠纷上。
  徐笑称:“项目是我们开发的,到现在一直没完工,是因为建筑商在跟我们打官司。
我们跟建筑公司2008年签下的合同,工程款是1695万元,现在建筑公司要我们3500万元
,我们最后答应给他2300万元,但他们坚持说我们欠他1200万元。”
  “就是这样,目前楼盘还是框架,还没交付,”徐笑称,“建筑商起诉我们,已经
一审开庭了,但是还没宣判,法院就冻结了B座十三层至十六层的房产。”
  “现在交不了房,没办法进场装修,无法交付给业主,”徐笑称,“我们也想快点
打完官司,如果法院判3500万元,我们也认。”
  对于业主索要的租金,徐笑称:“因为英德曼公司总部在香港,所以我们担保租金。
但是也不能无限期担保。”
  她介绍,“楼盘最早属于商住楼盘,设计时全是公寓式住宅,后来经人介绍,英德
曼公司说要合作,要来做酒店。所以后来连消防设计都全改了,重新批过。2009年,项
目改为产权式酒店。目前368套已经卖了280多套。但是因为纠纷,B座从2011年10月开始
就已经停工了。”
  7月10日,萍乡市房管局监察大队副大队长胡国良接受新法制报记者采访时称,“由
于绿海公司跟英德曼公司签订了招商协议,本来租金是由英德曼交给购房者,但是因为
不能交房,/(/英德曼公司/)/凭什么要负担购房者的租金呢?这就是问题关键所在。”
  业主担心变烂尾楼 多部门介入调查
  让业主们更担心的是,“开发商以售后返租的名义吸引我们去买房,实际是非法融
资,现在人都找不到了,我们担心会变成烂尾楼。”
  对此,徐笑解释:“我们-2楼至3楼,成‘回’字形连着,有4万多平米米的商铺,
到现在一个都没卖,所以我们不可能卷款逃跑,我们在安源新区绿海星城(证未下)投资了一个多亿。”
  对此,胡国良表示,“绿海公司入驻萍乡已有10年了。2008年之前,他们在萍乡开
发项目还比较好,比较符合规范。”
  “据我所知,他还想把总部搬到这里来,这说明他想在萍乡落户,”胡国良表示,
“业主反映的情况,我们都调查了解了。B座卖了285套,剩余的由法院冻结。现在市税务
、土地、规划、房管、纪委等多部门已介入调查。”
  当地房管局曾予以处罚
  很多业主很后悔,当初受“售后返租”所诱。
  采访中,业主们告诉新法制报记者,“我开始并不知道国家明令禁止售后返租,后
来,我们通过查询资料了解了这方面的问题。”
  事实上,安源新区绿海星城(证未下)在出现这些问题之后,当地房管部门曾介入过,但只是以罚款的
方式处理。
  胡国良介绍:“而绿海公司在萍乡的‘返租销售’行为就出了问题,根据相关规定
,返租不能销售;返本不能销售;拆零不能销售。”
  胡国良承认曾经对此行为予以过处罚,但是,他表示,“目前,不可能去终止他们
的协议,全部退房退款。那业主们的投资怎么算?”
  胡国良补充称,“因为人家/(/开发商/)/知道这是违法违章的事情,所以他们一开始
不可能向社会公布,也不可能让房管部门知道,等我们发现这个问题/(/售后返租/)/的时
候,开发商的300多套房已经卖了285套了。”
  “去年江西省执法大检查是我去的,/(/各地/)/都有这个现象/(/售后返租/)/。”胡国
良称。
  售后返租行为相关部门应及时制止
  对于售后返租,江西京天律师事务所律师曹晟认为,“开发商采取这种方式,可以
赚得更多的人气,也可以更快更多地获取所需资金。而在业主看来,买了房子,还能有
人给自己经营,可以收取租金,是个‘惊喜’。但事实上是,国家是禁止此类行为的。
2001年建设部第88号令《商品房销售管理办法》就规定,开发商如有‘采取售后包租或
者变相售后包租方式销售未竣工商品房’行为的,‘处以警告,责令限期改正,并可处
以1万元以上3万元以下罚款’。2006年在《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知
》中更是规定,‘对未取得预售许可证发布预售广告的,承诺售后包租、返本销售的’
,要‘予以严肃处理’,且不再区分销售的是不是‘未竣工商品房’。”
  “而且,已于2011年1月4日起施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具
体应用法律若干问题的解释》要求,‘不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为
主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的’
,将按刑法第176条有关规定处罚,最高可判10年有期徒刑。”
  曹晟认为,相关部门应当及时介入并制止售后返租行为。
  □文/图 记者尹剑

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