| “我相中了一套二手房，房东的产权证还没办下来，可以购买吗？”、“我的户口暂时没法迁出，会影响出售吗？”…… 在当前楼市背景下，购房人越来越谨慎。记者近日接到了不少关于二手房买卖方面的咨询电话，买卖双方咨询的问题众多。“不少购房者认为，从开发商手中买房子陷阱多，有的延期交房，有的期房到手后房子大变样，有的交房几年后无法办房证，倒不如索性买套二手房，房源情况真实可见。”业内人士李先生提醒，二手房交易中也会出现很多问题，购买时千万不要粗心大意。 ■购房故事一 切忌只签合同不过户 刘女士在石市南二环附近一小区看中一套二手房，价格45万元，面积合理，户型也不错，毛坯房。小区内绿化、景观、物业都不错，正合刘女士的心意。 刘女士告诉中介想买下这套房子。中介告诉刘女士，这套房子是房主2007年购买的，按照规定，购房未满5年进行交易的二手房，需征收5.55%的营业税，这样一算，总价就高了不少。刘女士打起了退堂鼓。 为此，中介给刘女士出了个主意，让刘女士和房主先签订房屋买卖合同，约定房屋价格，说明房屋归刘女士所有，刘女士把购房款的大部分先交给房东，满五年后再去办理过户手续，这样就可以“省”下不少税费。房主也欣然同意。 然而，事后不久，房价直线上涨，有几个购房者告诉原房主愿意加价十万买下这套房源，因此，卖主提出毁约，愿意赔偿刘女士的损失，但是房子却是绝对不愿意卖给她了。 ★业内点评：业内人士均认为刘女士这种购房方式的市场潜在风险很大。房屋是不动产，不动产物权变动的公示方式为登记，也就是说，不动产买卖，仅有当事人双方达成的协议，尚不能发生法律效力，只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后，不动产买卖合同才发生法律效力。以先签合同后过户的方式转让房产，在合同期间，当房价波动较大时，房主可随时毁约，宁可赔偿违约金也不卖，买方则只能重新选择房源，这对购房者来说是一个巨大的损失。 ■购房故事二 采光不好的房子升值超慢 小徐是农村出来的大学生，5年前大学毕业后，工作单位落在了石家庄市区某事业单位。工作没多久，购房就成了小徐面临的头等大事，由于家里经济条件一般，自身也没有多少积蓄，小徐准备买套二手房。“什么房子便宜买什么，但远郊房绝对不要。”一开始，小徐就定了这样的目标。 很快，一套房子就进入了小徐的视野。房子位于新华路，面积74平米，房东要价25万。“好便宜啊！”这是小徐看到这套房子信息后的第一反应，“当时西二环的房子也是这个价，但这个地方更靠近市中心。”心动不已的小徐第一时间联系上了房东，咨询房子的情况，之所以有这么低的价格，是因为这套房子根本没有朝南的房间，采光效果大打折扣。但在低价的诱惑下，小徐还是把这套房子买了下来。 几年过去了，小徐已经是单位的中层干部了，经济条件也大幅提高，他决定买套更大一点的新房。结果房子在中介评估的时候小徐傻眼了，这套房子中介给出的评估价才5000元/平米，远远小于小徐的心理预期。评估师给出这样低价的理由就是：房子的朝向和采光太差。 ★业内点评：小徐在买这套房子的时候，之所以感觉价格低是和西三环的房子比较的，但如果当初小徐买了西二环面积和价格都差不多的新房，小徐的房子至少能评估在6000元/平米，这样一算，或许当初他感觉占了小便宜，但现在他亏了10多万。业内人士提醒，如果一套房子的价格过低，就很可能存在明显的缺陷，像小徐这样朝向采光极差的房子买的时候或许感觉便宜，但其升值速度要远远低于普通的房子，买家宁愿选择户型差一些的房子，也很难接受这样有明显缺陷的房子。 ■购房故事三 一定要落实户口问题 陈先生的女儿明年就要上小学了，为了让孩子能够进入一个好的学校读书，他准备在市区知名的小学附近找套学区房，找了一个多月，一套70多平米的房源进入陈先生的视线。 该房属于市区一个重点小学的划片范围，虽然房龄较长，户型也不是很合理，但是名副其实的学区房，价格也不算太贵，考虑了一天，陈先生打算买下这套房子。 一个月后，陈先生领到了房产证。可是，当他带着房产证去当地户籍部门办理户口迁移手续时却遇到了麻烦！ 户籍部门负责人告诉他，他所住的房子里原来的户口还没迁出，在原户口未迁出前，他们一家的户口没法落进来！这下陈先生可有些晕了，连忙联系原房主，可原房主说“我的户口暂时也没地迁，先等等吧！”陈先生再催得急了，那边干脆就找不到人了。 直到学校开学，陈先生一家的户口也没有迁进来。 ★业内点评：因为二手房的特殊性，户口问题是非常关键的。像陈先生这样的情况并非个例。如果原房主户口未迁出，新的户口是无法迁入的。建议在合同中明确原房主的迁出义务，保留部分尾款，待迁出后支付，同时约定一个违约金标准，如果房主晚迁出一天，就支付一定数额的违约金。 ■购房故事四 房子无物业，卖时吃大亏 市民郑先生的房子是4年前买下的，当时郑先生买房可没少费劲，喜欢中心区的他几乎跑遍了市中心的大小中介。“当时，每天都能收到中介带去看房的电话和短信。” 郑先生原本打算买套房龄短一些的次新房，但在他走进一家小中介后，一切都改变了。“你知道次新房多贵吗？和新房没什么区别，与其买那样的房子，你不如去买新房了。”小中介负责人的话听上去似乎挺有道理的，郑先生本来坚定的心理动摇了。按照小中介的说法，买套次新房，没几年也就变成旧房子了，虽然多了个物业，但毕竟还是得多交钱，居住成本就高了，万一以后有钱了，想改善房子，新房变旧房再加上居住成本那么高，老房子卖给谁去？买二手房还是买旧点的房子更合算！“难道那些新点的房子涨钱，旧房子不跟着涨？” 一番语言攻势后，郑先生被“彻底洗脑”，于是在老板的推荐下买了现在的房子，按照中介老板的话，“住这样的房子多好，除了卫生费啥钱都不用缴。” 买到房的喜悦很快就荡然无存。郑先生原本看中的次新房，由于有物业管理，现在看起来仍然很新，但他的房子却“一年比一年旧了”。郑先生本来并没有卖掉老房子买新房的打算，但眼看着原本看中的房子升值幅度和自己的旧房子相比越拉越大，郑先生后悔不已。准备找小中介讨个说法，人家早就不干了。郑先生打算把现在的房子卖了，“一定要买套物业好的房子”。 ★业内点评：郑先生的遭遇值得同情，这是典型的被“黑中介”忽悠的案例。现实生活中，一些不正规的小中介为了自身的利益，经常用“貌似专业的语言”忽悠不懂行的老百姓。 购买二手房，一定要多听听专业人士的分析，多跑一跑大型中介，哪怕大中介并没有自己满意的房子，能够多获得一些知识也是好的。就物业服务来看，好的物业服务能够给房子带来更好的升值空间，这在实际操作中已经被多次证明。表面看，不用缴物业费的小区生活成本低，但这样的小区日后的升值空间远远无法与有物业服务的小区相比，“买房前看地段，入住后看物业”是业内人买房的重要标准。 |
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