| 萍乡一二手房价格倒挂再现 楼市释放调整信号？曾经在2008年出现过的一二手房倒挂现象再次出现。合富置业、满堂红等中介发布的最新二手房报告均显示，个别地段、楼盘出现二手房贵过一手房的情况。业内人士指出，一手房价暂时未出现实质性下跌，变现需求、月供压力不大，个别二手房业主甚至小幅升价，使得价格出现“倒挂”。 【怪象】 个别地段出现一二手房价倒挂 据广州市国土房管局公布的数据，今年前七个月全市10区一手住宅的登记均价为13109元/平方米。而同期满堂红的二手住宅成交均价为13224元/平方米，二手均价稍微高于一手均价。 二三线城市限购升级等一系列举措，使得楼市调控预期再次升温，一二手房价格倒挂的怪象正在广州楼市日益凸显。 合富置业的市场分析报告显示，个别地段、楼盘出现一二手楼价倒挂的现象。如岭南新世界新组团嘉云府售价约2万元/平方米，该盘部分优质次新二手物业的放盘价接近2万元/平方米，加税费后购入成本超过2万元/平方米；又如华南板块某楼盘最新一期的售价约2.5万元/平方米，而同一小区高档二手物业叫价高达2.8万元/平方米。 “这实际上是个别新盘的位置、产品与周围素质较高的二手次新单位价格较为接近所致。”合富置业相关负责人分析。 记者发现，在金沙洲板块，一二手房价倒挂也表现明显，不少二手物业报价原本就比一手在售物业的价格要高，加上二手交易税费较多，二手价比一手价贵了两三成甚至更多。 在限价的影响下，增城是广州最早出现一二手房价“倒挂”的区域，有些楼盘甚至二手房价格比一手房贵三成。但是，记者了解到，近期二三线城市限购升级风声日紧，增城二手房的价格出现松动，松动幅度甚至远大于一手房，使得该区域一二手楼价倒挂现象有所放缓。 据广州市国土房管局公布的数据，今年前七个月全市10区一手住宅的登记均价为13109元/平方米。而同期满堂红的二手住宅成交均价为13224元/平方米，二手均价稍微高于一手均价，出现了“倒挂”迹象。“市内个别地段也存在一手项目定价低于周边小业主放盘价的现象。” 合富置业市场主任梁燕明介绍，目前一二手房价格出现倒挂主要是郊区或者市区靠近郊区的区域。 在这样的情况下，广州二手楼市成交暂时难有起色。据广州市国土房管局公布的数据，上月全市10区的二手住宅登记量为47.66万平方米，同比减少17.9%。“二手楼市场呈现构筑底部迹象。”中介人士指出。 【分析】 二手房套均总价仍低于一手房 满堂红研究部高级经理周峰认为，仅从单价上去判断一二手楼“倒挂”，欠缺合理性。他提供了这样一组数据：今年前7个月，广州全市总体(不含南沙)一手住宅套均总价为147.3万元/套，比二手住宅套均总价高出44.4万元/套。而具体到行政区域的对比上，一二手住宅套均总价差距最小的是花都区，差值为20.4万元/套，最大的是天河区，差值为159.3万元/套。 “在同一板块或同一地段上，只要二手物业的总价比周边一手项目的总价低25%以上，即使加上税费和重新装修成本，仍旧对首次置业者或改善型客户有价格吸引力。” 周峰说。 专家指出，一直以来广州楼市均以刚性需求占主导，六成以上业主自有物业产权，变现需求、月供压力不大，大多数业主的心态较强硬，个别业主甚至小幅升价，从而导致个别楼盘一二手楼价倒挂现象。 中原地产市场部总监李粤湘表示，一手房货量大，而且开发商存在资金链的问题，需要随时调整价格。但是二手房多为小业主，大部分是长期持有的，并不急于抛售，“除非是金融环境大规模恶化，导致小业主们不得不抛房套现，否则这种现象还是会存在的”。 【后市】 楼市释放调整信号？ 2008年广州二手楼市也曾出现一、二手楼价倒挂的现象，随后房价走低，进入近几年里相对低洼区，成为很多当时没有出手的购房者们心中的痛。如今倒挂现象再次出现，是否意味着广州楼市调整信号再度释放？房价真的要降了？ 对此，合富置业最新的市场研究报告指出，与2008年时不同，目前出现的一二手楼价倒挂，虽然同样与政策调控有关，但一手楼市并未深陷低迷，一手楼价也没有出现实质性下跌，以平稳为主，而二手楼价则仍然呈稳中有升的态势，此消彼长下加上二手物业高昂的税费成本，个别地段楼盘一二手物业的入市成本有所倒挂。 报告分析称，二手楼市低迷更多的是限购、限贷以及入市成本高昂等实际障碍造成的，实际影响要大于心理，但潜在购房需求仍然十分强大。市场没有形成一边倒的看跌预期和潜在刚需强大决定了广州楼价大幅下行的可能性较低。 合富辉煌首席分析师黎文江认为，目前的一二手房价倒挂仅仅局限于部分区域、地段，并不能代表整体楼市的状况，而且现在的经济大环境与2008年时不同，对市场预期也不同，因此难以下楼市调整信号释放的判断。 他表示，广州楼市即将进入金九银十的传统销售旺季，一手房供应量增加，届时优惠折扣将相应增多。 |
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